هشدار درباره اجرای یک تصمیم اشتباه در حوزه مسکن - وبلاگ خبری

به گزارش وبلاگ خبری، خبرنگاران: دنیای اقتصاد در گزارشی نسبت به تصمیم افزایش وام مسکن هشدار داد.

به گزارش وبلاگ خبری این روزنامه نوشت: سیاست تحریک تقاضای مسکن در بدترین زمان ممکن در دستورکار قرار گرفته است. بعد از سه سال عقب ماندگی در برنامه تامین مالی مسکن، اکنون که چالش به مراتب حادتر از سقوط قدرت خرید در بازار ملک ریشه دوانده، سیاستگذار سراغ طرحی رفته است که هرگز نباید در این مقطع به اسم اولین گام خروج از رکود اجرایی گردد. برنامه ای برای افزایش سقف وام خرید خانه طراحی شده است که اگر تصویب گردد قدرت پوششی تسهیلات از میانگین 13 درصد در بازار مسکن 31 مرکز استان به 20 درصد افزایش می یابد. هرچند این اندازه تعدیل مبلغ وام در مقایسه با ضرباتی که موج جهش قیمت به تقاضای مصرفی وارد کرد، کارگشا نخواهد بود، اما به علت کمبود شدید عرضه در بازار همین محرک خفیف می تواند مشکل آفرین گردد. در مقطع فعلی، برنامه ریزی هوشمندانه برای خاتمه دادن به رکود عمیق در دو بازار ساخت وساز و معاملات مسکن لازم است؛ یک جدول زمانی برای اجرای بسته سیاستی که گام اول آن انجمادزدایی از املاک است.

بسته افزایش 100 درصدی وام خرید مسکن در حالی به سیاستگذار پولی ارائه شده است که کارشناسان نسبت به پیامدهای سیاست تحریک تقاضا بدون انجمادزدایی از عرضه مسکن هشدار می دهند. به گزارش جهانی اقتصاد، ارائه بسته شارژ قدرت خرید مسکن با محتوای افزایش سقف وام مسکن به اندازه دو برابر وام فعلی به سیاستگذار پولی در حالی به اسم یکی از اجزای مهم خروج بازار ملک از حالت رکود مورد تاکید قرار گرفته است که کارشناسان عملکرد درست این سیاست را منوط به اجرای گام مقدماتی برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی می دانند. وام خرید مسکن در شهر تهران هم اکنون معادل 100 میلیون تومان(برای متقاضیان انفرادی) و در 30 مرکز استان کشور برابر با 80 میلیون تومان است.

این در حالی است که براساس آخرین آمارهای رسمی از شرایط قیمت مسکن در مراکز استان های کشور، در پاییز 99 میانه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 31 مرکز استان معادل حدود 7 میلیون تومان بوده است. با احتساب سقف 80 میلیون تومانی وام خرید مسکن در 30 مرکز استان کشور ووام 100 میلیون تومانی در شهر تهران قدرت پوشش دهی وام موجود با احتساب قیمت پاییز سال گذشته مسکن در مراکز استان ها، به طور میانه 5/ 15 مترمربع از هزینه خرید مسکن در این شهر ها است.

بعلاوه با توجه به آنکه میانگین مساحت واحدهای مسکونی که دست کم طی یک سال گذشته در مراکز استان های کشور معامله شدند حدود 120 مترمربع بوده است بر این اساس قدرت پوشش دهی وام فعلی مسکن معادل 13درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی با سطح میانه قیمت در این شهرها است. این در حالی است که استاندارد جهانی پوشش وام خرید مسکن معادل 80درصد هزینه خرید یا قیمت آپارتمان است.

با این حال از آنجا که بازار تسهیلات رهنی در کشور ما بازاری عمیق نیست و بانک ها در پرداخت تسهیلات با سقف های بالاتر و بعلاوه دوره بازپرداخت طولانی با محدودیت منابع روبرو هستند، قدرت پوشش دهی وام خرید مسکن باید دست کم به 50 درصد برسد. در واقع پوشش دهی 50 درصدی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان در شرایط فعلی را می توان حداقل سطح پوشش دهی مطلوب وام برای خرید مسکن در کشور بیان کرد این اندازه هم اکنون حتی بسیار کمتر از سطح مطلوب حداقلی است.

برآورد میانگین کشوری مسکن و پوشش وام

از سوی دیگر با توجه به میانگین تورم فصلی مسکن در 31 مرکز استان در یک سال اخیر، برآورد می گردد هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این شهرها، به حدود 10 میلیون تومان رسیده باشد. به این ترتیب و با محاسبه میانگین قیمت 10 میلیون تومانی هر مترمربع واحد مسکونی در مراکز استان های کشور پوشش وام خرید مسکن در این شهرها از 13درصد در پاییز سال گذشته به حدود 7درصد در شرایط فعلی کاهش یافته است.

این در شرایطی است که بازار معاملات مسکن هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها ومراکز استان ها از طرفی با رکود معاملاتی و از سوی دیگر با رکود ساختمانی و انجماد بازار ساخت وساز روبرو است.

افزایش 100درصدی سقف وام خرید مسکن در حالی به اسم پیشنهاد به سیاستگذار پولی ارائه شده است که کارشناسان با تایید اینکه حمایت از سمت تقاضای مسکن باید در دستور کار قرار بگیرد، معتقدند این سیاست احتیاجمند برداشتن یک گام مقدماتی است و بدون اجرای گام مقدماتی نمی توان به عملکرد موفقی در رکودزدایی از بازار مسکن تنها به واسطه افزایش وام خرید مسکن دست یافت.

آنها معتقدند در شرایط فعلی که هم بازار معاملات مسکن و هم بازار ساخت وساز در شرایط رکودی قرار گرفته است یک اهرم قوی دربردارنده دو سیاست مهم برای خروج از رکود مسکن مورد احتیاج است.

در واقع لازم است سیاستگذار مسکن برای خروج بازار از حالت رکود، یک جدول زمانی حاوی دو برنامه مهم تدارک ببیند و اقدامات لازم در این زمینه را با توجه به این جدول زمانی انجام دهد.

این دو سیاست در وهله اول انجماد زدایی از عرضه مسکن وتحریک عرضه آپارتمان به بازار و در وهله بعد تحریک تقاضای مصرفی به واسطه افزایش سقف وام مسکن است.

درواقع کارشناسان می گویند اگرچه افزایش سقف وام خرید مسکن یک اقدام لازم است، اما لازم است جدول زمانی رعایت شده و قبل از افزایش سقف وام، سمت عرضه مسکن انجمادزدایی گردد.

از دیدگاه آنان، افزایش سقف وام مسکن بدون انجمادزدایی از عرضه مسکن، به منزله اقدام معکوس و وارونه برای خروج بازار از رکود است.

درواقع لازم است در شرایط فعلی، سیاست ها به صورت هوشمندانه و متناسب با شرایط حال حاضر طراحی و عملیاتی گردد.

در بعضی از دوره های زمانی که بازار ساخت وساز در شرایط رکود عمیق قرار نداشته و تعداد فایل های فروش در بازار فراوان و انجماد ملکی از سمت عرضه کم است، سیاست افزایش سقف وام مسکن می تواند سیاستی موثر و مفید برای خروج از رکود باشد. اما در شرایط فعلی که هم بازار ساخت وساز مسکن در شرایط رکودی به سر می برد و دست کم در 6سال گذشته رکودی عمیق را تجربه نموده و از سوی دیگر هم تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی در دست محتکران و سوداگران به جای مانده و ابزاری برای ایجاد الزام و تمایل عرضه مسکن در بازار وجود ندارد، لازم است سیاستگذار مسکن یک جدول زمانی برای اجرای با اولویت برنامه های خروج از رکود طراحی و پیاده سازی کند.

چراکه صرف افزایش وام خرید مسکن نه تنها نمی تواند منجر به خروج بازار از رکود گردد، بلکه به علت کاهش حجم عرضه و محدودیت عرضه مسکن، می تواند زمینه التهاب قیمتی در بازار را هم ایجاد کند.

یک جدول زمانی درست و استاندارد برای خروج بازار مسکن از حالت رکود در شرایط فعلی مبتنی بر اقدامات موثر برای افزایش عرضه مسکن و انجمادزدایی از عرضه مسکن در وهله اول و سپس افزایش وام خرید مسکن برای حمایت از سمت تقاضای مصرفی و افزایش قدرت آنهاست.

در بخش تحریک عرضه هم دو سیاست مهم باید پیگیری و عملیاتی گردد. اولین سیاست به اجرای درست ترین شکل قانون مالیات بخش مسکن یعنی دریافت مالیات سالانه از واحدهای مسکونی مربوط می گردد که به علت افزایش هزینه های ملاکی و سوداگری، زمینه عرضه حجم گسترده و انبوهی از واحدهای مسکونی ساخته شده و احتکارشده در دست سرمایه گذاران، سفته بازها و محتکران ملکی را فراهم می نماید.

بعلاوه در حوزه اجرای سیاست های تسهیلاتی هم برترین سیاست با توجه به رکود 6ساله ساختمانی پرداخت وام دومنظوره یعنی وام ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریداران است.

پیامد اجرای وارونه سیاست ها

فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن در این باره به جهانی اقتصاد بیان کرد: سیاستگذار باید در وهله اول و قبل از هر اقدامی دو سیاست مهم را در دستور کار خود قرار دهد. اولین سیاست که آثار آن در میان مدت و بلندمدت ظهور و بروز خواهد نمود، دریافت درست ترین مالیات بخش مسکن یعنی مالیات سالانه از املاک مسکونی است که هزینه های احتکار در بازار ملک را برای ملاکان افزایش داده و منجر به عرضه حجم زیادی از واحدهای مسکونی موجود به بازار مسکن می گردد.

وی اضافه کرد: اما یک سیاست مهم دیگر که در کوتاه مدت و کمتر از یک سال می توان نتایج مثبت آن را در بازار مشاهده کرد، سیاست پرداخت وام دومنظوره (پرداخت وام ساخت به سازنده ها با قابلیت انتقال به خریداران مسکن) است. سیاستگذار مسکن باید این دو سیاست را قبل از هر اقدام دیگری در دستور کار قرار دهد. چراکه بدون این اقدامات افزایش سقف وام خرید مسکن کارآیی ندارد وحتی می تواند تورم مسکن را در پی داشته باشد.

دیدگاه های کارشناسی حاکی است درصورتی که این سیاست به صورت معکوس و وارونه اجرا گردد نه تنها اثر مثبت و رو به جلویی در راستای رفع رکود از بازار مسکن نخواهد داشت، بلکه می تواند آثار و پیامدهای منفی هم برای بازار مسکن در بر داشته باشد.

درواقع جدول زمان بندی خروج از رکود باید به طور درست اجرایی گردد. در غیر این صورت به علت عدم عرضه متناسب با حجم تقاضا، راستا تخلیه حباب قیمت مسکن به علت کمبود فایل مناسب برای خرید از سوی متقاضیان مصرفی سخت شده و متوقف خواهد شد.

از سوی دیگر به علت عدم تناسب عرضه با سطح تقاضا این وام اساسا قابل مصرف نخواهد بود.

پوشش وام با افزایش 100 درصدی

در صورت افزایش دوبرابری سقف وام های فعلی خرید مسکن با میانگین قیمت مسکن در بهار 1400، قدرت پوشش دهی وام مسکن در مراکز استان های کشور به 20درصد و بعلاوه حدود 23مترمربع می رسد.

این وام بعید است از سوی متقاضیان مورد استفاده قرار گیرد؛ چراکه حتی در صورت دو برابر شدن باز هم با سطح حداقل وام مطلوب برای خرید خانه فاصله زیادی دارد.

همان گونه که گفته شد سطح مطلوب حداقلی برای پوشش وام از هزینه خرید مسکن 50درصد است. این سیاست هم به تنهایی و قبل از انجمادزدایی از سمت عرضه کارآیی ندارد. اما درصورتی که جدول زمانی خروج از رکود به درستی رعایت گردد، افزایش سقف وام بعد از افزایش عرضه می تواند با ایجاد انگیزه در سازنده ها برای ورود به بازار ساخت وساز، زمینه پیش خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی را فراهم کند. به این ترتیب نه تنها بازار ساخت وساز از حالت منجمد خارج شده و بار دیگر فعال می گردد، بلکه متقاضیان مصرفی هم در طول زمان و همزمان با تقویت قدرت مالی، می توانند به تدریج بهای واحد خریداری شده ودر حال ساخت را تا زمان تحویل واحد تامین و به پروژه تزریق نمایند. در واقع در اینکه نباید تقاضای مصرفی سرکوب گردد و بعلاوه لازم است عقب ماندگی های موجود در این زمینه رفع گردد شکی نیست، اما در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن در شرایط ابرحباب قیمتی به سر می برد لازم است سیاستی هوشمندانه جایگزین اقدامات تک بعدی گردد.

از سوی دیگر هم اکنون وام خرید مسکن برای آنکه کارآیی نسبتا مناسب برای متقاضیان خرید مسکن داشته باشد، باید دست کم به حدود 500میلیون تومان برسد.

هم اکنون اقساط وام 80میلیونی خرید مسکن برای وام گیرنده ها ماهانه رقمی حول وحوش یک میلیون و300 هزار تومان است که در صورت دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن این اندازه به 2 میلیون و700 هزار تومان افزایش خواهد یافت.

کارشناسان همیشه تاکید می نمایند که وام خرید مسکن باید وامی در استطاعت باشد. یعنی خریداران مسکن با استفاده از وام باید توان بازپرداخت و تامین اقساط ماهانه را داشته باشند.

برای پاسخ به این سوال که وام در استطاعت چه وامی است و اقساط ماهانه آن چه اندازه است، یک خط کش وجود دارد. خط کش یا معیار شناسایی وام در استطاعت مبلغ اجاره بهای مسکن است که هر ماه از سوی مستاجرها به مالکان واحدهای اجاره ای پرداخت می گردد.

براساس آمارهای رسمی مستاجران در 31 مرکز استان کشور به طور میانگین ماهانه مبلغ 3میلیون تومان اجاره بها پرداخت می نمایند.

درصورت دوبرابر شدن مبلغ وام فعلی، اقساط ماهانه 2میلیون و 700هزار تومان خواهد شد. اما اگر دوره بازپرداخت وام از 12 سال فعلی به 20 سال افزایش یابد، این اندازه به 2میلیون و400هزار تومان کاهش می یابد. در جهان مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن حدود 25 سال است.

بنابراین برای اجرای سیاست درست درخصوص یاری به خروج بازار مسکن از شرایط رکودی و تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن لازم است جدول زمان بندی سیاست ها به درستی رعایت گردد.

ابتدا باید زمینه تحریک عرضه مسکن به بازار فراهم گردد و سپس وام خرید افزایش یابد تا به واسطه افزایش تقاضا برای خرید مسکن در نبود عرضه مناسب، بازار بار دیگر با التهاب قیمتی همراه نگردد. بعلاوه بهتر است متولی مسکن و سیاستگذار پولی شکل برتر پرداخت تسهیلات یعنی پرداخت وام دو منظوره برای تحریک همزمان عرضه وتقاضا را در دستور کار قرار دهد. از سوی دیگر با اجرای سیاست درست مالیاتی یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی ضمن افزایش هزینه های ملاکی، سفته بازی و احتکار در بازار مسکن، دسترسی متقاضیان به تعداد بیشتری از فایل های فروش را تسهیل کند.